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질문 : 저는 주택 및 상가에 관하여 임대차계약을 체결하고 임차인이 되려고 하는 사람입니다. 계약할 때 유의할 사항에 대하여 알려주시기 바랍니다.
답변 : 대개 계약서만 작성하는 경우가 많은데, 중요한 계약이라면 등기부 확인은 가장 기본적인 사항에 속합니다. 또한 임차권 또는 전세권을 등기하는 것이 좋고, 등기하지 않는다면 주민등록(사업자등록)을 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받아 두는 것이 중요합니다.
1. 임대차계약을 할 때 주의할 필요성
임대차계약에는 보증금이 수수되는 경우가 많고, 또한 비교적 장기간의 기간 동안 차임지급이나 임차목적물의 수리 등과 관련해서 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다. 다행히도 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법 등은 임차인을 보호하는 규정을 다수 두고 있습니다. 임대차 계약 체결 전에 반드시 다음 아래의 사항을 꼼꼼히 살펴야 보증금도 지킬 수 있고, 임대인의 횡포에 대하여도 대비할 수 있습니다.
2. 당해 부동산(주택, 상가)의 등기부를 확인하여야 합니다.
가. 부동산 등기부는 소유권과 관련된 사항이 기재되어 있는 갑구(甲區)란과, 소유권 이외의 사항이 규정되어 있는 을구(乙區)란으로 구성되어 있습니다. 갑구란과 을구란을 살펴서 근저당권, 가등기, 압류, 가압류, 가처분 등이 설정되어서 등기부가 복잡하고 지저분 하다면 계약하지 않는 것이 좋습니다
나. 특히 가등기, 가처분이 설정된 집에 전세를 들면 전입신고와 확정일자를 받아도 아무 소용이 없으므로 더욱 유의하여야 합니다.
다. 가등기는 장래 발생하거나, 장래 확정될 청구권을 보전하기 위하여 임시적으로 해 두는 예비등기를 말합니다. 그런데 가등기 자체만으로는 큰 효력이 있는 것이 아니어서 가등기가 되어있다고 해도 소유자는 이를 매매하거나 임대할 수 있습니다. 따라서 임대차 계약을 체결하는 것 자체는 가능합니다.
라. 그러나, 만일 집주인이 채무를 변제하지 못하는 등의 사유로 가등기에 기초해 본등기가 이뤄지게 되면 본등기의 순위는 가등기의 순위와 같아지게 되므로 임차인은 새로운 집주인에게 자신의 임차권을 주장할 수 없게 됩니다.
마. 가처분의 경우를 보면 만일 집주인이 처분금지가처분이 붙은 부동산을 다른 사람에게 매도하거나 전세, 임대를 놓더라도 가처분신청자가 소유권이전등기청구소송에서 승소판결을 받게 되면 당해 부동산을 매수하거나 임차한 사람에게 대항할 수 있습니다. 따라서, 가처분이 되어있는 부동산을 임차하는 것은 피해야 합니다.
3. 임차할 부동산을 직접 방문하여 다른 세입자가 있는지, 있다면 보증금(전세금)은 각각 얼마인지 조사하여야 합니다.
등기부상 드러난 이해관계인이 없다고 하더라도, 다른 세입자 중에 소액보증금 임차인이 있다면 주택임대차보호법 제3조의2 제2항,상가건물임대차보호법 제5조 제2항에 의해 최우선변제권이 있으므로 문제되고,
주택임대차보호법 제3조 제1항, 상가건물임대차보호법 제3조 제1항에 의해 이미 확정일자와 대항력을 갖춘 선임차인이 있는 경우에도 자신의 보증금을 회수할 수 없는 경우가 생기므로 유의하여야 합니다.
4. 임대인이 부동산의 실소유자인지 확인해야 합니다.
임대부동산의 소유자가 아닌 자와의 임대차계약도 무효인 것은 아니라는 것이 판례이지만(대법원 1996. 3. 8. 선고 95다15087 판결) 진짜 소유자가 나타나 퇴거하라고 하는 경우에는 건물을 비워주어야 하므로, 실소유자가 임대인인지 여부를 살펴야 합니다. 대리인이 나와서 계약하는 경우에는 실소유자의 인감증명서와 위임장을 소지하였는지 여부를 살피시기 바랍니다.
5. 임대보증금을 받을 수 없게 되는 경우를 대비하여 임대차계약서에 확정일자를 받아 두어야 합니다.
가. 임대차 계약서상의 확정일자란 그 날짜 현재 그 문서가 존재하고 있었다는 사실을 증명하기 위하여 임대차계약서의 여백에 기부(記簿)번호를 기입하고 확정일자인을 찍어 주는 것을 말합니다.
나. 임대인의 동의 없이 임차인 또는 계약서 소지인이 언제든지 계약서 원본을 제시하고 구두로 청구하면 받을 수 있고 공증인 사무소, 법무법인 또는 공증인가 합동사무소 등 공증기관에서 임대차계약서를 공정증서로 작성하여도 확정일자를 받은 것과 동일한 효력이 있습니다.
다. 임대차의 대항요건(주택을 인도 받고 주민등록을 마치면 대항력을 갖추게 됩니다)과 확정일자를 받은 임차인은 경매나 공매시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항)
라. 확정일자를 요구하는 이유는 경매나 공매시에 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하여, 제3자를 보호하기 위함입니다.
6. 결론
만약 체결하고자 하는 임대차가 중요한 계약이라면 등기부 확인을 해서 권리관계를 살펴보고 문제가 있는 경우에는 계약을 피하여야 합니다. 또한 임차권 또는 전세권을 등기하는 것이 좋고, 등기하지 않는다면 주민등록(사업자등록)을 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받아 두는 것이 중요합니다.
관련조문
주택임대차보호법 제3조,제3조의2,제4조
관련판례
대법원 1996. 3. 8. 선고 95다15087 판결, 대법원 2010. 2. 25. 선고 2009다83797 판결, 대법원 2000. 4. 11. 선고 2000다4517 판결
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