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‘상가 연 10% 고수익 보장’ 에 덥석 ∙∙∙ 보장기간 끝나니 수익 ‘꽝’
깡통 상가를 조심하라는 신문 기사 제목이다. 부동산 침체기에는 월세가 잘 나오는 수익형 상품에 투자자들의 관심이 쏠린다. “1억원 투자하면 월 85만원씩 통장에 월급처럼 따박 따박 들어옵니다.” 혹시 이런 말에 넘어가지 말라는 것이다. 여기에는 몇 가지 함정이 있기 때문이다. 먼저 수익성 부동산 투자 시에 자주 발생하는 피해 사례 3가지를 살펴본 다음, 이를 피할 수 있는 예방법을 알아본다.
# 사례1. 허위 과장 광고
서울 구이동에 사는 K씨는 2년 전에 강남에 있는 대형복합상가내 2평짜리 점포를 2억원에 분양 받았다. 해외 명품매장이 해당층 전체에 들어오고 2년간 10%의 수익률을 보장한다는 광고를 보았기 때문이다. 그런데 지난 2년간 매달 170만원씩 들어오던 임대료가 보장기간이 끝나자 바로 50만원으로 줄었다. K씨가 놀라 내용을 알아보니 임차해 들어있는 회사가 실제 내는 월세는 평당 25만원 수준이기 때문이란다. 170만원을 맞추기 위해 매월 120만원씩 2년간 약 3000만원을 분양회사가 부담해 왔다는 것이다. K씨는 결국 1억7천만원을 주고 겨우 월세 50 만원 나오는 상가를 분양 받은 셈이다. 재산세, 건강보험료, 대출금 이자 등 이 상가에 들어가는 돈을 따져보면 한 달에 10만원 이상 적자가 난다.
이 사례에서 앞으로 명품매장이 만기가 되어 나갈 수도 있다. 다음 임차인을 구하지 못하면 이제는 관리비까지 소유자가 물어야 할 처지가 된다. K씨는 이 계약을 취소하고 싶다. 분양회사를 상대로, 임대료를 속이고 분양가를 부풀린 책임을 물을 수 있을까?
우선 허위 과장 광고를 규제하는 법 조항을 보자.
여기에서 말하는 허위 과장의 판단기준에 대하여, 판례는 “소비자의 상식적인 인식을 기준으로 판단하여야 할 것이지 전문적 관점에서 판단할 것은 아니다.” (대법원 2003.6.27.선고 2002두6965 판결, 98.3.27.선고 96누5636판결) 라고 하였으며, 구체적으로 다음과 같은 경우를 허위 과장 광고로 보고 있다.
아파트 단지 내 상업용 필지를 대형할인매장 부지로 변경을 검토해 달라는 요청을 받고 아직 시당국의 승인이 나지 않은 상태에서 대형할인매장 부지라고 광고한 행위 (대법원 2010.08.26. 선고 2009다67979 판결)
오피스텔을 분양하면서, 국제공항건설 기본계획에 모노레일 설치내용이 포함되지 않았으나, 분양자가 정확한 사실을 확인하지 않고, 모노레일 사업의 실현 가능성 및 완공시기를 부풀려 광고한 경우. (대법원 2009.8.20. 선고 2008다19355 판결)
□ 손해배상 책임은 인정하지만 분양계약 취소 판결은 드물다
그런데 위의 판례들이 허위 과장 광고라고 판정했다고 해도 분양계약의 취소를 인정한 것은 아니며 분양대금의 일부를 손해배상액으로 돌려주라는 것에 불과하다. 특히 위의 오피스텔 분양 사건에서는(2008다19355) 하급심에서 손해배상액을 분양대금의 15%로 판결했으나 대법원은 이를 과다하다고 지적한 바 있다. 한편 관련 법 조항도 역시 손해배상책임을 말하고 있다.
표시 광고의 공정화에 관한 법률
제10조 (손해배상책임) ①사업자 등은 제3조 제1항을 위반하여 부당한 표시 광고 행위를 함으로써 피해를 입은 자가 있는 경우에는 그 피해자에 대하여 손해배상의 책임을 진다.
결국 사례의 K씨처럼 거짓 광고를 보고 분양 받은 사람이 분양계약 자체를 취소하고 분양대금을 돌려받기는 어려워 보인다. 손해배상액은 분양금의 일부밖에 안되며 더구나 분양회사가 부도가 나거나 재산이 없다면, 그나마 그 돈마저 못 받게 된다.
#사례 2. 선 임대 . 후 분양
용인에 거주하는 P씨는 수지에 있는 도시형 생활주택을 1억1000만원에 분양 받았다. 현재 임차인이 보증금 1000만원 월세 60만원에 살고 있다. 수익률이 연 7%가 넘어 서둘러 계약했지만 나중에 알고 보니 주변시세가 40만원에 불과했다. 그럼 임차인이 잘 못 알고 바가지를 썼는가 했더니, 사실은 보증금을 500만원밖에 내지 않았다는 것이다. 나머지 보증금은 월세 40만원에 20만원씩 얹어서 2년 동안 나누어 내라는 조건이란다. 그제서야 P씨는 분양업자에게 속았다는 사실을 깨달았다.
이러한 임대차 계약서를 거래 현장에서는 UP계약서라고 한다. 월세를 부풀려 분양가를 올리려는 수법, 부동산 경기 침체기에 자주 등장하는 함정이다. 물론 사례의 P씨는 분양회사를 상대로 책임을 추궁할 수 있다. 그러나 막상 일이 터진 다음에는 해결이 쉽지 않다. 중요한 것은 예방책이다.
#사례 3 . 가짜 임차인
L씨는 동대문 시장 근처에 있는 오피스텔을 1억원에 매수하였다. 현재 임차인이 보증금 1000만원 월세 80만원에 살고 있다. 계약기간 2년에 현재 3개월이 지났다. 임대 수익률이 약 10% 이상이라 은행 이자의 세 배가 넘는다. 그런데 매매 잔금을 치르고 한 달도 못 되어 임차인에게서 연락이 왔다. 사정이 생겨 나가야 하니 보증금을 돌려달라는 것이다. 당황한 L씨가 일단 중개업소에 다음 임차인을 구할 수 있는지 알아보니, 월세가 겨우 50만원 수준이라는 것이다. 할 수 없이 임차인에게 계약기간이 아직 많이 남았으니 마음대로 못 나간다고 통지하였다. 그랬더니 돌아온 대답은 보증금을 안 내주면 법대로 하겠다고 한다. 아니 법에 어떻게 되어 있다는 건가?
이 경우 임차인이 나갈 수 있다는 판례가 있다. 임대인이 바뀌었을 때 임차인이 원하지 않으면 임대차계약을 해지할 수 있다는 것이다. (대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정) 상담을 해보면 계약기간 중에 임대인이 바뀌면 계약이 승계된다는 것은 잘 알지만, 임차인이 계약을 해지할 수도 있다는 것은 모르는 사람들이 많다. 그런데 이 사례도 역시 좀 수상해 보인다. 매도인과 임차인이 짜고 순진한 매수인을 속였다는 의심이 간다. 사례#2의 임차인은 고의성 없는 진정한 임차인이지만 여기 사례 #3의 임차인은 아무래도 가짜로 보인다.
매도인과 임차인에게 민.형사상 책임을 묻는 것은 별도로 하고, 이제 앞에서 살펴본 3가지 피해 사례의 예방법을 차례로 알아보자.
□ 예방법 1 – 광고 내용을 분양계약서 특약에 기재해야
허위 과장 광고에 속아 깡통 상가를 분양 받은 사람은 이 계약을 취소하고 분양금을 돌려받고 싶다. 그런데 “광고나 분양회사 직원의 설명은 ‘청약의 유인’에 불과하고, "분양계약서에 기재되지 않은 것은 계약의 내용으로 볼 수 없다.” 는 것이 판례의 입장이다. (대법원 2001.5.29.선고 99다55601 판결) 한편 허위 과장 광고라고 판정하더라도 분양금의 일부에 대한 손해배상만 인정할 뿐 계약 자체를 취소시킨 사례가 드물다는 것도 앞서 살펴본 바와 같다.
그렇다면 투자자의 입장에서 어떻게 해야 할까? 분양 광고 내용이나 분양회사 직원의 구두 설명 내용을 계약서의 특약 난에 기재하도록 요구하는 것이다. 만약 이런 저런 이유를 들어 이 요구를 비켜간다면 계약을 포기해야 한다. 그리고 적은 금액을 우선 가계약금으로 입금시키라는 유혹에 넘어가서도 안 된다. 돌려준다는 약속이 없는 가계약금은 돌려받기 어렵기 때문이다.
□ 예방법 2 – 월세의 시세를 철저히 조사한다
수익성 부동산의 생명은 월세이다. 월세가 바로 그 부동산의 가격으로 환산되기 때문이다. 위의 3가지 사례의 공통점은 바로 월세를 부풀려 투자자에게 피해를 입힌 것이다. 따라서 월세의 확인이야말로 투자자 입장에서는 아무리 강조해도 지나침이 없다.
그러면 어떻게 월세를 조사하고 확인해야 할까? 사실 여기에 대한 정답은 없다고 본다. 필자 나름의 방식을 소개한다.
1) 임차인이 있는 경우 반드시 임차인을 만나 임대차 계약 내용을 확인한다. 이 때 분양회사 직원이나 매도인과 같이 가지 말고 따로 만나는 것이 좋다.
2) 다리품을 팔아야 한다. 현장에 여러 차례 가서 주변 상가들의 월세 시세를 알아본다. 임차인 입장에서, 가게를 얻으려면 월세를 얼마나 내야 하는지, 반대로 임대인 입장에서, 월세를 얼마 받을 수 있는지 여러 각도로 물어본다.
□ 예방법 3 – 임차인에게 계속 있겠다는 동의를 받는다
#사례3의 경우에는 임차인의 중도 해지를 막는 장치가 필요하다. 다시 말해 임차인이 현재의 조건대로 만기일까지 계속 있겠다는 약속을 받아두는 것이다. 사정상 임차인을 만날 수 없다면 해당 부동산의 매매 계약서에 다음 조항을 넣자고 해야 한다.
"잔금일에 매도인은 매수인에게
'임대인 변경에 대한 임차인의 동의서'를 제출한다."
살고 있는 임차인이 진짜라면, 매도인은 그렇게 하자고 나올 것이다. 만약 가짜 임차인이라면, 매도인은 이 조항을 빼자고 하다가 결국 계약 자체를 거부할 수 밖에 없을 것이다. 투자자는 미처 몰랐던 위험에서 벗어나게 되는 셈이다. 가짜 임차인을 걸러낼 수 있는 이 한 줄의 특약조항, 임차인을 안고 매매계약을 할 때 꼭 필요한 계약 상식이다.
□ 예방법 4 – 수익률에도 공짜 점심은 없다
적정수익률은 과연 얼마인가? 부동산의 종류와 지역에 따라 판단 기준이 다르지만, 일반적으로 은행 정기예금 금리의 2배 정도, 요즘 같으면 약 6%를 적정 수익률로 본다. 그런데 가령 10%의 수익률을 제시한다면 일단 조심해야 한다. 정상적인 물건이라면 60%만 받고 헐값에 팔려는 바보는 없기 때문이다. 아니 60%라니, 도대체 무슨 계산법인가? 다음 예를 보자.
1억원 짜리 상가의 월세가 50만원이라면 연 수익률은 6%가 된다. 한편 6000만원짜리 상가의 수익률이 10%라면 월세는 역시 50만원이 된다. 50만원 월세가 나오는 상가라면 1억원에 팔 수 있는데, 겨우 6000만원만 받고 팔겠다는 것이다. 어찌 의심을 안 할 수 있겠는가?
세상에 공짜 점심은 없다고 하는데 수익률도 결코 예외가 아니다.
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