Q : 은퇴 후 주유소를 임차해 3년째 운영하고 있습니다. 상가주인은 주유소 장사가 잘된다고 생각해서인지 1년씩 재계약을 할 때마다 월세를 너무나 많이 인상하고 있습니다. 이번에는 30%가 넘는 월세를 올려달라고 해 걱정이 많습니다. 한번 운영하기 시작한 주유소를 중간에 포기하기도 아까워 계속 올려주기는 했는데, 이제는 너무 힘듭니다. 이렇게 한꺼번에 월세를 많이 올릴 수 있는 것인가요?
A : 상가의 영업이 잘되면 보통 상가임대료가 오르기 때문에 장사하는 입장에서는 재계약 시 많은 부담을 느끼게 됩니다. 상가건물임대차보호법에서는 이러한 상황에 부닥친 상가세입자를 위한 규정을 두고 있는데요, 사례자의 경우 차임 등의 증감청구권을 고려해 볼 수 있겠습니다.
━ 임대료
보증금 1년 5% 이상 못 올려 상가건물임대차보호법 제11조 제1항에서는 “차임(임대료) 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제 사정의 변동으로 인해 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대해 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다”고 정하고 있습니다.
제2항에서는 “제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있고 난 뒤 1년 이내에는 하지 못한다”고 정하고 있습니다. 또 위 규정에서 언급된 대통령령인 상가건물임대차보호법 시행령은 최근 개정돼 그 증액의 비율은 5%를 초과하지 못하게 하고 있습니다.
즉, 차임 또는 보증금을 1년 이내에 5%를 초과해 인상하지 못하도록 정하고 있는데요.
특히 위 시행령은 2018년 1월 26일 개정되고 바로 시행됐습니다. 개정 전에는 9%였기 때문에 임차인인 상가세입자를 더욱 보호하는 취지로 개정된 것입니다. 위 규정을 위반해 5%를 초과해 인상한 경우 임차인에게 불리한 약정이기 때문에 강행규정의 위반에 해당합니다.
따라서 위 5%의 인상 상한은 상가세입자도, 상가주인도 위반할 수 없습니다. 만약 위반한 차임을 이미 지급했다면 상가세입자는 상가주인에게 오히려 그 초과범위의 차임에 대해 부당이득의 반환을 청구할 수 있습니다.
━ 재계약은 5% 인상 룰 적용 안 돼
다만, 위 규정을 근거로 언제나 5%를 초과하는 인상할 수 없다고 주장할 수는 없는데요. 바로 위 규정은 계약 기간 중의 차임 인상에 관한 것이기 때문입니다. 대법원도 위 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 경우에 한해 적용되고, 임대차계약의 종료 후 재계약을 하거나 임대차 계약 종료 전 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우에는 적용되지 않는다(대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결 참조)고 판시하기도 했습니다.
사례자의 경우 1년씩 ‘재계약’을 해왔고, 현재 닥친 위기도 재계약 시 차임의 인상이 문제 되기 때문에 위 대법원 판례 사례에 해당해 상가건물임대차보호법 제11조가 적용되지 않는 것은 아닌지 걱정할 수도 있겠습니다.
한편 채무불이행사유가 없는 성실한 상가세입자의 경우 계약갱신요구권에 따라 5년간 계약이 갱신될 수 있는데요. 대법원은 임대 기간 종료 후의 재계약이라도 계약갱신요구권에 의한 갱신의 실질을 가진다고 평가되는 한 종전 임대차에 관한 재계약이 아닌 ‘갱신’이라고 해석합니다(대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결 참조).
이렇게 ‘갱신’된 계약의 경우 계약의 계속 중이라고 볼 수 있고, 차임의 증감청구권의 규정이 적용되기 때문에 현재의 법률로서는 5% 초과하는 차임을 인상할 수는 없겠습니다. 특히 상가건물임대차보호법 시행령 부칙은 9%에서 5%로 개정된 조항이 해당 법령 시행 당시 존속 중인 상가건물 임대차계약에서도 적용한다고 명시하고 있기 때문에 사례의 경우에도 해당합니다.
그렇다면 상가세입자에게는 계약갱신요구권이 상당히 중요할 수 있는데요. 상가건물임대차보호법 제10조 제1항에서 “임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다”고 하고 있고, 제2항에서 “임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다”고 정하고 있습니다.
상가를 운영하는 많은 분은 위 계약갱신청구권의 존재를 알고, 위 조항으로 인해 이제는 한 장소에서 안심하고 5년까지는 영업을 계속할 수 있다고 알고 있는데요. 계약갱신청구권이 있다고 해서 자동으로 갱신되는 것도 아니고, 상가세입자는 누구나 행사할 수 있는 것도 아니므로 주의할 필요가 있습니다.
━ 임대 기간 만료 6개월 전부터 계약 갱신 요구해야
일단 위 조항의 내용에도 언급된 것과 같이 세입자인 임차인은 임대인인 상가주인에게 기간 만료 6개월 전부터 적어도 1개월 전까지 적극적으로 계약갱신을 요구해야 합니다. 이 경우 향후 혹시 발생할지 모를 소송 등을 대비해 내용증명으로 계약갱신을 요청하는 것이 좋습니다.
그리고 이러한 계약갱신 요구는 성실한 임차인에게 인정해 주는 권리이기 때문에
▲3기의 차임액에 해당하는 금액이 연체한 사실이 있는 경우
▲임대인의 동의 없이 건물 전부 또는 일부를 전대한 경우
▲고의나 중대한 과실로 건물의 전부 또는 일부를 파손한 경우 등
임차인에게 채무불이행의 사유가 있다면 계약갱신청구권이 인정되지 않습니다.
적어도 자신의 의무를 성실히 이행하는 세입자에게 5년 동안 영업권을 보장한다는 취지입니다.
한편 임대인의 입장에서는 무조건 5년의 영업권을 보장해야 할 의무가 있는 것은 아닙니다. 건물의 전부 또는 일부가 멸실되거나 건물의 노후 훼손 등으로 안전사고의 우려가 있어 철거해야 하거나 재건축이 필요한 경우 등 예외사유가 있다면 임차인의 계약갱신을 거절할 수 있습니다.
따라서 사례자의 경우처럼 상가세입자는 일단 계약 기간 중 차임 연체 등 채무불이행의 사유를 발생시키지 않도록 주의하면서 임대 기간 만료 전 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 상가주인에게 계약갱신청구를 내용증명의 방법으로 보내면 좋을 것 같습니다.
또 이번 재계약에서는 30%의 인상은 과하다고 하면서 강행규정인 상가건물임대차보호법 제11조 제1항과 같은 법 시행령 제4조에 따라 5%를 초과해 차임 또는 보증금을 인상하지 못하도록 상가주인에게 주장할 수 있겠습니다. 다만 총 임대 기간이 5년이 지난 이후에는 이러한 주장이 힘들 것으로 보이는데요, 앞으로 남은 기간만이라도 임대료 걱정 없이 지냈으면 좋겠습니다.
